國外經驗來看，公眾的支持和認同、政府的參與和法律保障、成熟的產業(yè)形態(tài)、多樣化的產品等都是“以房養(yǎng)老”業(yè)務發(fā)展的重要保障，值得我們借鑒和完善。

日本采用“政府為主，民營為輔”的模式，提供兩種住房反向抵押貸款類型：政府參與型和民營機構參與型；美國則基于完善的金融市場環(huán)境，提供有豐富靈活的養(yǎng)老地產及反向抵押貸款產品；新加坡實行“剩余價值繼承人”制度，減少信息不對等產生的利益糾紛。

在國內，我們提及的“以房養(yǎng)老”典型模式有三：售房養(yǎng)老、租房養(yǎng)老、反向抵押。售房養(yǎng)老和租房養(yǎng)老如果要保證老年人晚年的生活質量，則要求的老年居住者至少擁有兩套房產，否則在出租和出售房屋后，他們會面臨棘手的居住問題，這樣的狀況多以降低原有居住水準和生活品質為解決方案。

因此，“反向抵押”養(yǎng)老模式的目標鎖定了僅有一套房產的養(yǎng)老人群，也是中國“以房養(yǎng)老”模式重點關注的人群。

作為多元養(yǎng)老模式中的一種，“以房養(yǎng)老”具有強公共屬性，并牽連多方的利益，復雜的運作機制讓其在缺乏“政策”支持和監(jiān)管的情況下很難順利推行。中國以房養(yǎng)老的現(xiàn)狀其實可以從供給側和需求側兩面去解讀：

“以房養(yǎng)老”模式，供給側主要面對的是老齡化風險、市場風險、利息風險、政策風險、法律環(huán)境的風險、不確定性風險，等等。這實際上是一個連鎖的風險反應。

從無法回避的老齡化風險講起。我國人口老齡化的現(xiàn)狀，是老齡化的同時伴隨人口數量的逐年減少，這也導致了就業(yè)年齡人口占比下降速度要遠比總人口規(guī)模飛速下降，住房反向抵押是長線業(yè)務，人口結構和數量的長期變化曲線對住房反向抵押市場將會產生影響。

尤其是在政策扶植力度不夠，法律環(huán)境不完善的狀況下，像是房地產稅如何執(zhí)行這樣的問題也會影響供給端，如保險公司、開發(fā)商對市場的判斷。

另一方面，我們可以看到“負利率”席卷全球對“反向抵押”模式的影響：

世界范圍內像日本和歐洲國家已經率先將存款利率調成負值。現(xiàn)實層面來說，我國2018年全年度平均通脹率為3.13%，存款利率活期僅為0.35%，定期最高也僅在2.75%。由此可見，中國已經一只腳邁入了“負利率”中。

①基于對壞賬率的考量，商業(yè)銀行開始不愿意為企業(yè)提供借貸服務，也就是我們常說的“惜貸行為”。

②個人房地產貸款開始對商業(yè)銀行更具有吸引力。首先是因為銀行可以收取可觀的利息，另外個人房地產抵押貸款的違約率接近于零，即便房地產市場面臨巨大危機，其若干年后仍會恢復元氣。

基于上述兩點，真正能讓市場活躍的關鍵最終落在了“人”上。居住的需求是多元的，除了剛性居住需求以外，養(yǎng)老也是每個人的必由之路，其所蘊藏的市場價值超乎想象。

從需求端角度而言，適用于那句在提到“以房養(yǎng)老”時常常會提到的：“市場很冷，騙子很熱”。“以房養(yǎng)老”的需求是并不小眾，而市場環(huán)境可以說是缺失的。“反向抵押”市場還處于“待啟動”的狀態(tài)。

今年7月份披露的中安民生用“賣房養(yǎng)老”的騙局，在不到1年的時間里就騙取了600余名老人抵押房產，其中涉案資金高達十多億元。雖說唏噓，但也讓我們真實窺探了“以房養(yǎng)老”需求的一隅。

對于“以房養(yǎng)老模式探索”我國并非沒有進行過嘗試
       2005年，南京試行了“以房換養(yǎng)”保險，成為我國最早推行“以房養(yǎng)老”模式的案例：其限定了60歲以上無兒無女的孤寡老人可以把獨立產權的房屋抵押給老年公寓，同時入住。養(yǎng)老機構會將老人抵押的房屋進行出租，以此來支付老人在公寓的房租以及生活所需。在老人過世后，房屋會作為抵押品歸養(yǎng)老機構所有。

但是該項目是由民營企業(yè)運營，缺乏政府支持和相應的政府補貼制度，社會公信力不足，在經驗尚淺的情況之下，項目僅運營了3年就終止了。

當然，嘗試的腳步沒有就此結束，2007年，上海和北京也分別試行了“以房自助養(yǎng)老”“和養(yǎng)老房屋銀行”模式。雖然吸取了“南京”的失敗經驗，卻由于文化、社會等方面的因素推行受阻。

首當其沖是老年人與簽訂協(xié)議的機構存在信任問題，不透明的養(yǎng)老機構收費制度讓許多對該模式感興趣的老年人望而卻步；其次是關于抵押物與老年人能收到的貸款間存在微妙的沖突，未知升值空間的存在讓許多人在聽到需要簽訂“房屋轉讓協(xié)議”的那一刻就打了退堂鼓。

根深蒂固的傳統(tǒng)文化因素，房地產遺贈后代天經地義，并且，家族群體利益的考量也是住房反向抵押市場的重要影響因素之一。

綜上所述，我們會發(fā)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”市場的主要矛盾，是“需求側”與“供給端”的矛盾。

一方面，“以房養(yǎng)老”有序發(fā)展要有明確的法律支持，產權、房產稅等等法律障礙亟待解決途徑；另一方面，要加強“以房養(yǎng)老”的頂層設計，制定具體的政策和細節(jié)，提供相應的政策優(yōu)惠措施，并加強政府對各參與主體的有效監(jiān)管。

由于涉及擔保、法律和金融服務等環(huán)節(jié)，這方面的市場的教育幾乎一篇空白。社會對“以房養(yǎng)老”信任度需要建立在居住者對于該概念有清晰的認知之上。同時還需要有堅實的法律后盾作為大眾參與“以房養(yǎng)老”模式的“保障”。

商業(yè)供給側，首要解決的問題是尋求良好的模式和產品為市場提供多元選擇。實際上，現(xiàn)在房地產正處于從粗放型向精細型轉型期。住宅產品力成為了房地產市場面對競爭的重要手段，加強對產品的研發(fā)設計，是對抗供給側風險的不可或缺的一環(huán)。

“以房養(yǎng)老”在我國仍然具有強大的發(fā)展?jié)摿Γ绕涫窃诖蟪鞘兄小?/span>“空巢群體”、“獨居老人”并不是少數派，他們恰恰是“以房養(yǎng)老”的潛在需求群體。中國“以房養(yǎng)老”模式的未來，需要多地產、金融、保險、政府、住宅等多個產業(yè)鏈擰成繩結，合力推進，完善“以房養(yǎng)老”產品設計，才能為今后的長效發(fā)展奠定根基。